話說四年前，我們一行四人，一人買了一間泰國公寓收租。這段時間當然有換過租客。
管理鎖匙成了一門學問。
鎖匙通常放在相熟的經紀A手裏，如果經紀B帶客戶睇樓，鎖匙交收多數放在信箱（信箱是沒有上鎖的）這個就是盲點，有利益衝突。
我曾經領教過，經紀A說已經把鎖匙放在信箱，經紀B說信箱裏沒有鎖匙。
上星期，朋友也有相同經歷。白白錯失了一次睇樓的機會。
功夫要做得細緻一點，要求經紀A把鎖匙放在信箱的時候，拍照作紀錄，這個要求好像不太信任，但經驗告訴我們，多行一步，保障自己。
2021年11月23日星期二
2021年11月7日星期日
笑話一則：姐姐!我不想努力了。
話說有日與大學同學S小姐閑聊，內容如下。
我：X年前，朋友的妹妹，山長水遠由港島東坐車去跑馬地早上跑步。我還笨豬地說，為什麼老遠跑去跑馬地跑步，港島東有公園有運動場。X年後的今日，我才終於明白了，她15/16歲目標清晰，的確之後嫁了個有錢人。
S小姐打趣說：咁我哋下星期去跑馬地跑步啦!
我：我怕遇到小鮮肉，同我哋講：姐姐我不想努力了。😂😂😂
2021年10月27日星期三
租客有反映，我平實地回應；無聲勝有聲，簡短勝詳盡！
佛山蚊型單位光速出租，租客係一對接近千禧的小情侶，大概都是一孩政策下的貴寶寶。
今天反映冷氣機有霉味（在他們入住前已作深度清潔），明天反映單位多曱甴，後天反映洗衣機洗衣後有霉味（上手租客住了一年，一半時間不是返鄉下，就是遊山玩水）。
面對這些不痛不癢的反映，既沒有即時危害租客身心健康，精神健康的事情，我一般而言不會當天回覆，隔一天才回覆並簡短的表示「已收到通知」，不作評論。因為每一個評論，都可以有不同演繹，接收者可以抽絲剝繭選取負面的理解，所以平實地表達已收到通知。
之後就不了了之了。所以有時無聲勝有聲，簡短勝詳盡。
2021年10月14日星期四
旅行的意義，就是從自己一個待悶了的地方去別人待悶了的地方！ 不去旅行的副產品，就是增加儲蓄！
沒有去旅行差不多兩年了，連羅湖深圳灣都冇得過，真的待悶了，一年去少幾次日本，是否可以買樓呢？！應該係唔可以嘅，但事實這兩年嘅儲蓄能力的確比之前更加高，因為省下一年四次旅行，每月北上深圳吃喝玩樂的金錢，剪掉瑜伽中心的年費，但我真的要大吼大叫好悶啊，這個週末長假期，星期五請假了，要為自己找一點樂趣，計劃一個行程，每日行博物館。
2021年10月3日星期日
我思我想，是時候搬家了！ ？還是別胡思亂想了!
現在居住的單位，下個月就住了12年了。上次換樓的經歷，實在精彩，七天內一買一賣，順利完成。由於財盡，並沒有裝修，連上油漆的錢也沒有，大部份家具也是上手業主留下的。12年過去，無論油漆，家具，的確有點老化了。最重要是前面開掦的景色，已經被新起的公屋群一步一步逼近眼前！
現在賣，應該還可以賣到好價錢。但問題來了。我還可以勇敢地做七天的買賣嗎？！當年大概是不知道風險，如果買家撻訂，我便連環撻訂了。現在如果我先租一年，一年租金也是一個成本。一年後我的工作又是否穩定，可以向銀行借貸嗎？！所以還是別胡思亂想了，下一個思考，是否裝修吧！
那下一步思考裝修，裝修隨隨便便四五十萬，但這個金額，我又是否願意作其他投資，賺取其他被動收入呢！
所以繼續思考下吧。
2021年9月23日星期四
驚天大發現，免費課程，提高情商，了解自我。
其實最近這一兩年已經很少睇電視，電視機已經成為YouTube的播放工具。
放假冇事忙，繼續煲YouTube，曾經看過蔡康永的書，也看過他的節目，感覺他說話溫婉而細膩，語速不徐不疾，但總會在令人舒服的情況下直達要點/痛點/要害。
在YouTube上搜尋他的節目，希望消磨一下時間，偶然看到這127集的蔡康永情商課，簡直驚天大發現我只用了三天時間聽了60集，完全係發現寶藏一樣，免費課程，比起要付費的CPD 課程來得細緻精細詳盡。而且他的聲音溫婉，聆聽他的講解簡直就是一種享受。
我還在努力學習中，如果大家對提高情商有興趣或有需要的話，建議大家可以試聽一下。
2021年9月15日星期三
2021年9月6日星期一
佛山公寓，光速出租，仲要唔使減價，好開心！（內附遙控國內維修安排方法）
今次非常幸運，收樓到成功出租，只是兩天，歷來最快，當然去年在疫情期間，也是一星期能出租，證明這個位置符合生活需求。
其實這次非常幸運，得到三位經紀幫助，一個幫我出租，一個keep鎖匙，一個安排清潔。那麼一個收佣金，其餘兩個就請他們飲咖啡吧，保持良好關係非常重要。
一分錢一分貨，四年前收樓的時候已經覺得質量比香港公屋還要差，這是收回單位，的確有少許維修要做，但心態上明白這是normal business operations , 所以感覺上還是良好的。而且大陸的管家服務會涵蓋部份維修服務，另外付費便可，非常方便，也可以在58同城應用程式上已經找到所有維修的師傅，可以查詢市價。
一般而言我會以下面次序尋找協助：
1. 管理處的管家服務（價格公開透明）又有跟進。
2. 透過經紀安排維修清潔服務（有些經紀食價很深，報一個香港維修清潔價，這些就永不錄用啊）一般而言價錢會較高，但我也可以接受，人家安排也需要時間，不太過分便可了。
3. 58同城手機應用程式，自己找，自己聯絡，這個就辛苦自己安排了，所以我會放到最後。
2021年9月3日星期五
佛山小姐搬走了，又要再搵租客
整潔的佛山小姐搬走了，雖然她有遲交租的習慣，但公寓的狀態保持得非常整潔。還是非常感謝她的。
這個公寓在佛山禪城區，是2017年年頭買的，當時政策下，港人不能買住宅，所以買了這個公寓，發展商也是扎根廣州的越秀集團，對品牌有一定信心，當時可以返租給酒店，回報率有3.3%,感覺還可接受。
用現在的認識及現在的情況評價這個投資，有如下的重點：
1. 在現行政策下，公寓只有租務回報，二手市場不要想了。
2. 反租給酒店，可以是一個糖衣陷阱，的確頭一年準時收到租，第二年開始欠租，第三年遇上疫情，酒店倒閉了，破產，總共損失八個月的租金。written off bad debt !
我不會用現在的知識及情況，衡量當時的決定，這是不公平的。因為當時的決定是當時最好的決定。
可幸地點非常理想，在舊城區，附近150米已經有超大型的東方廣場，出租並不成問題，找經紀出租回報率也不差有3%.
所以投資，還是地點，地點，地點。
2021年8月25日星期三
蚊型豪宅，好好照顧好自己
蚊型豪宅，好好照顧好自己
我在吉隆坡市中心的蚊型豪宅，經過五個月吉租期，在大馬行動管制下，終於減價15%的情況下成功租出。
希望佢生生性性，自己照顧好自己，不求高回報，只求收支平衡。
希望最壞的時候已過，一切快快正常吧。
2021年8月12日星期四
投資中國大陸樓的思考邏輯
這兩天，有blog讀者，透過Facebook PM查詢問題，關於投資大陸樓及泰國樓的事情。問及是否能成功出租，問及租金多少，其實我只能代表單一例子，不能代表一個普遍趨勢。投資與否，真的看個人的風險承受，凡事沒有完美，風險越高，回報越高，投放金額大，回報的absolute amount 也越大。
最重要了解風險，管理風險，平衡風險，免得他日後悔，也不要說道聽塗說，也不要說是經紀/朋友誤導。自己的投資決定，自己負責。
以下是我對於投資大陸樓/海外樓的思考邏輯。
1.
先處理好香港的居所，之後考慮其他地方的物業投資。（準備出走的例外）
2.
對於我來說，中國大陸不是外地，因為憑着香港回港證，可自由出入，停留沒有限制。
3.
香港樓相對中國及泰國容易出租，容易出售，不要被香港的模式影響，期望相同模式在中國及泰國同樣出現。先調整期望。
4.
以我閱讀調查報告所得，租務回報在泰國曼谷相對中國及香港為高。
5.
以下是一個普遍性的理解，並不是絕對性。a. 大陸公寓，比大陸住宅租務回報為高 b. 泰國曼谷公寓租務回報比香港住宅租務回報為高。（這都是一個普遍性概念，最終回報率如何，要看選的區域，樓宇，買入價，及當時的市場經濟狀況）一切都是可變的機率。過去的統計數字，未必能夠反映未來，例如三年前誰也沒有想到會有這次疫情的衝擊吧。
讀者似乎希望投資大灣區物業，以下幾條問題讓他可以思考一下:
1.
投資目的，自住？出租？
2.
是否了解清楚住宅及公寓的分別?
3.
嘗試列出購買住宅的好處及壞處.
4.
嘗試列出購買公寓的好處及壞處.
5.
定立投資額，不能過於進取，現在收緊按揭，未必能做到借貸，要有全付的準備。
6.
根據投資額，再選定城市、區域、項目、面積、方向、間隔，一步一步細分下去。
我覺得最重要一點是定立投資額，免得失去預算，定立投資額已經大大收窄可選的範圍。
希望上面的思考邏輯可以幫到這位讀者，邁向前一步，之後關於地區發展機遇，政策風險，又是深入的課題了。
2021年8月11日星期三
買樓的快思慢想
樓價快破頂，但這一年竟然有好幾位中女朋友，開始思考買樓。
有的是夫婦二人，想多買一間退休，也有單身，思考自住and /or 投資。
上星期六，與朋友C 傾了個半小時，以下是我的思維邏輯，現在只作紀錄，看看明年，三年後，五年後，這思維邏輯是否正確.
2. 但通常人是貪心的，既想自住，也想富有投資概念，即有升值潛能，又或是想先放租，後自住。
2.
按照現行按揭機制， 8百萬樓跑至1千萬開始有助力。
3.
「6百萬跑至8百萬」比「8百萬跑至1千萬」快。
4.
同一屋苑最優質的，與最劣質的，都不會是最快出貨。無論租定出售。
5.
同一屋苑，最優質的單位租務回報比同一屋院最劣質的單位租務回報為低。租客都price sensitive , 優質與劣質，可能租金只差兩千元，但買賣價錢可差一二百萬。
6.
有些屋苑是租務回報可觀，升值潛力低。例如市區近地鐵站舊樓。
7.
有些屋苑都好相反，有潛在升幅，但租務回報底，例如天水圍。
8.
有些地區，租客係強勢，業主係弱勢，因為大把租盤，租客可以好多選擇。例如將軍澳區。
9.
有些地區，係業主強勢，尤其是在沒有新落成屋苑的地區。
2021年7月30日星期五
琴日講「筍」客，今日講「筍」業主
有筍客，當然有筍業主，業主放盤，通常吊高嚟賣，這個好正常。
通常開始傾，就問吓業主銀行估價附近有冇得傾呀，市道好，業主通常都會話估價多啲啦！
最近接觸的一個業主，議慣空間是一兩萬。即刻上網check估價及近期成交價。
正呀，又係「筍」，「三房一廁」希望賣「三房兩廁」價錢, 除非係特色戶，或超級精美裝修，否則溢價15%，真的要給時間一d時間。或者等一個完全不知道市場價格的買家。
2021年7月29日星期四
「筍客」-三房一廁價錢 BUY 三房兩廁加工人房 的單位
個案分析一，筍客，目標清晰，方向堅定。
獲派「筍客」目標清晰，方向堅定，鎖定某區域屋苑，鎖定高樓層，開陽景觀，向南方向，已設定預算。
晚上致電，通電半小時，明白這個客為什麼由今年一月開始睇，睇了半年，紅色黃色，大的小的地產經紀都冇辦法幫佢。
簡單結論:他出低層三房一廁向街的價錢，要求高層向南三房兩廁加工人房的單位。
所以時間會幫到佢。要麼等經濟轉差，樓市向下行，要麼時光倒流返回幾年前。
給時間一點時間。
也明白為什麼之前跟開的小姐，讓這位筍客給我！
2021年7月24日星期六
最低層（樓）的迷思。
最低層（樓）的迷思。
One floor (仲要係最低層的一樓），八個單位，兩個在裝修，兩個在放售，這是什麼回事？
話說六月中的時候，跟中女朋友去屯門市廣場睇樓，放盤唔算多，同一層樓有兩個單位放盤，另外兩個單位正在裝修，查詢經紀正在裝修的兩個單位是最近成交的，問題來了，八個單位，有四個單位在同一時段分別裝修或放售，並且特別註明這個是一樓，這是什麼意思。
其實樓市在二三月見底，四五月快速上升，質量好的單位，價錢又在估價範圍內，已經率先出售了，六月市況已經火熱，這個一層樓四個單位放售或裝修，是在一樓最低層，也如此墟冚。
最低層，在市況熱爆的時候，就有機會以優良價錢出售，市況差的時候，一樓永遠要大幅折讓才能賣出，所以買一樓還是諗清楚。
一樓最佳策略，是在市況差的時候買，在市況火冚冚的時候賣。
但依我愚見，除資金因素外，一樓永遠是次選。
最低層（樓）的迷思。
最低層，在市況熱爆的時候，就有機會以優良價錢出售，市況差的時候，一樓永遠要大幅折讓才能賣出，所以買一樓還是諗清楚。
2021年7月23日星期五
放棄了一份既喜歡又有挑戰性，有錢途的part-time
放棄了一份既喜歡又有挑戰性，有錢途的part-time
其實過去兩個月，一直忙於發展副業，就係part time 地產經紀，學習分析個案，計清楚借貸，收到一堆千奇百怪的案例，例如破產，資產抵押，擔保人，傭金收入，現金收入，如何拆解每個個案，令對方可以成功上會，的確有專業知識，有挑戰性，又可以做喜歡的事。
最近一星期，副業所佔據我的時間比正職還要多，有點吃不消，也發覺影響我正職的工作表現，正職養起我全家，副業還沒有收成，在這厲害關頭，還是保住正職，確定我的表現正常，副業要等下一步了。
就是這短短的訓練，之後可以分享所見所聞有趣之事。
2021年7月22日星期四
2021年7月14日星期三
低過估價的癲價，但一見鐘情
上星期日又跟人去睇樓，
望住這個景，日與夜，真係一見傾心，但估價過千萬，業主叫價低5%，兩房，呎價要去到兩萬/呎！
景係靚， 價係癲，但有價有市，已經有兩萬/呎的成交。
只可以話香港樓市，真係好似這個景色一樣璀璨奪目。
2021年7月5日星期一
師奶仔遊戲，輕輕鬆鬆賺$200， 夠二人lunch
師奶仔遊戲，輕輕鬆鬆賺$200， 夠二人lunch
一年兩次至三次的師奶遊戲又來了。多謝獅子銀行及萬寧的攜手協助。方法如下：
1. 先登記匯豐信用卡萬寧優惠，用匯豐信用卡，星期五六日，用Apple Pay/Samsung pay購買$5,000萬寧禮券。詳情可參考里先生的blog , 詳盡有如說明書。這裏會賺取高達$480RC , 即成本為$5,000-$480等於$4,520。
https://www.mrmiles.hk/?s=hsbc+manning
2. 然後在Carousell 找買家出售，價格有波動的，睇彩數吧。例如收0.94 出售$5,000禮券，即套現$4,700.
3. Net off 就有$180.
4. 一個人頭賺$180, 一家4人，就有$720.
5. 但有時間成本，因為$480 RC 要在幾個月之後才入張單，但老實講$480 ，放在銀行也是沒有利息的。
6. 這個遊戲的成本，是約買家交收，及買家現金交易時的風險。做唔做, 自己決定。
- 以前玩這個遊戲是換飛行里數的，現在就主攻cash reward 吧！
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