買樓的快思慢想

 

樓價快破頂，但這一年竟然有好幾位中女朋友，開始思考買樓。

有的是夫婦二人，想多買一間退休，也有單身，思考自住and /or 投資。

上星期六，與朋友C 傾了個半小時，以下是我的思維邏輯，現在只作紀錄，看看明年，三年後，五年後，這思維邏輯是否正確.

 1.     自住，如能視樓價升跌如浮雲，不在乎跑輸大市，自己喜歡便可以了。

2.     但通常人是貪心的，既想自住，也想富有投資概念，即有升值潛能，又或是想先放租，後自住。

 以下是一個「普遍性」分析，並不是一個「絕對性」，意思是現實可以有偏差：

     1.     按照現行按揭機制， 6百萬樓，跑至8百萬開始有阻力。

2.     按照現行按揭機制， 8百萬樓跑至1千萬開始有助力。

3.     「6百萬跑至8百萬」比「8百萬跑至1千萬」快。

4.     同一屋苑最優質的，與最劣質的，都不會是最快出貨。無論租定出售。

5.     同一屋苑，最優質的單位租務回報比同一屋院最劣質的單位租務回報為低。租客都price sensitive , 優質與劣質，可能租金只差兩千元，但買賣價錢可差一二百萬。

6.     有些屋苑是租務回報可觀，升值潛力低。例如市區近地鐵站舊樓。

7.     有些屋苑都好相反，有潛在升幅，但租務回報底，例如天水圍。

8.     有些地區，租客係強勢，業主係弱勢，因為大把租盤，租客可以好多選擇。例如將軍澳區。

9.     有些地區，係業主強勢，尤其是在沒有新落成屋苑的地區。

 現實一點，要有升幅，又要業主強勢，容易出租，租務回報高，並不貼地。所以中間要取得一個平衡。

 最後說到底，要出售，只需要搵一個買家；要出租，也只需要搵一個租客，以上只係一個普遍性嘅分析，並不是一個絕對性嘅分析。