最近冇事忙

 

最近冇事忙，冇嘢好投資，continue 投資一下健康吧，忙煮飯。

佛山公寓，光速出租，仲要唔使減價，好開心！（內附遙控國內維修安排方法）

 今次非常幸運，收樓到成功出租，只是兩天，歷來最快，當然去年在疫情期間，也是一星期能出租，證明這個位置符合生活需求。

 

其實這次非常幸運，得到三位經紀幫助，一個幫我出租，一個keep鎖匙，一個安排清潔。那麼一個收佣金，其餘兩個就請他們飲咖啡吧，保持良好關係非常重要。

 

一分錢一分貨，四年前收樓的時候已經覺得質量比香港公屋還要差，這是收回單位，的確有少許維修要做，但心態上明白這是normal business operations , 所以感覺上還是良好的。而且大陸的管家服務會涵蓋部份維修服務，另外付費便可，非常方便，也可以在58同城應用程式上已經找到所有維修的師傅，可以查詢市價。

 

一般而言我會以下面次序尋找協助：

 

1.     管理處的管家服務（價格公開透明）又有跟進。

2.     透過經紀安排維修清潔服務（有些經紀食價很深，報一個香港維修清潔價，這些就永不錄用啊）一般而言價錢會較高，但我也可以接受，人家安排也需要時間，不太過分便可了。

3.     58同城手機應用程式，自己找，自己聯絡，這個就辛苦自己安排了，所以我會放到最後。

佛山小姐搬走了，又要再搵租客

 

整潔的佛山小姐搬走了，雖然她有遲交租的習慣，但公寓的狀態保持得非常整潔。還是非常感謝她的。

 

這個公寓在佛山禪城區，是2017年年頭買的，當時政策下，港人不能買住宅，所以買了這個公寓，發展商也是扎根廣州的越秀集團，對品牌有一定信心，當時可以返租給酒店，回報率有3.3%,感覺還可接受。

 

用現在的認識及現在的情況評價這個投資，有如下的重點：

 

1.     在現行政策下，公寓只有租務回報，二手市場不要想了。

2.     反租給酒店，可以是一個糖衣陷阱，的確頭一年準時收到租，第二年開始欠租，第三年遇上疫情，酒店倒閉了，破產，總共損失八個月的租金。written off bad debt !

 

我不會用現在的知識及情況，衡量當時的決定，這是不公平的。因為當時的決定是當時最好的決定。

 

可幸地點非常理想，在舊城區，附近150米已經有超大型的東方廣場，出租並不成問題，找經紀出租回報率也不差有3%.

 

所以投資，還是地點，地點，地點。

蚊型豪宅，好好照顧好自己

 

蚊型豪宅，好好照顧好自己

 

我在吉隆坡市中心的蚊型豪宅，經過五個月吉租期，在大馬行動管制下，終於減價15%的情況下成功租出。

 

希望佢生生性性，自己照顧好自己，不求高回報，只求收支平衡。

希望最壞的時候已過，一切快快正常吧。

投資中國大陸樓的思考邏輯

 這兩天，有blog讀者，透過Facebook PM查詢問題，關於投資大陸樓及泰國樓的事情。問及是否能成功出租，問及租金多少，其實我只能代表單一例子，不能代表一個普遍趨勢。投資與否，真的看個人的風險承受，凡事沒有完美，風險越高，回報越高，投放金額大，回報的absolute amount 也越大。

 

最重要了解風險，管理風險，平衡風險，免得他日後悔，也不要說道聽塗說，也不要說是經紀/朋友誤導。自己的投資決定，自己負責。

 

以下是我對於投資大陸樓/海外樓的思考邏輯。

 

1.     先處理好香港的居所，之後考慮其他地方的物業投資。（準備出走的例外）

2.     對於我來說，中國大陸不是外地，因為憑着香港回港證，可自由出入，停留沒有限制。

3.     香港樓相對中國及泰國容易出租，容易出售，不要被香港的模式影響，期望相同模式在中國及泰國同樣出現。先調整期望。

4.     以我閱讀調查報告所得，租務回報在泰國曼谷相對中國及香港為高。

5.     以下是一個普遍性的理解，並不是絕對性。a. 大陸公寓，比大陸住宅租務回報為高 b. 泰國曼谷公寓租務回報比香港住宅租務回報為高。（這都是一個普遍性概念，最終回報率如何，要看選的區域，樓宇，買入價，及當時的市場經濟狀況）一切都是可變的機率。過去的統計數字，未必能夠反映未來，例如三年前誰也沒有想到會有這次疫情的衝擊吧。

 

讀者似乎希望投資大灣區物業，以下幾條問題讓他可以思考一下:

1.     投資目的，自住？出租？

2.     是否了解清楚住宅及公寓的分別?

3.     嘗試列出購買住宅的好處及壞處.

4.     嘗試列出購買公寓的好處及壞處.

5.     定立投資額，不能過於進取，現在收緊按揭，未必能做到借貸，要有全付的準備。

6.     根據投資額，再選定城市、區域、項目、面積、方向、間隔，一步一步細分下去。

 

我覺得最重要一點是定立投資額，免得失去預算，定立投資額已經大大收窄可選的範圍。

 

希望上面的思考邏輯可以幫到這位讀者，邁向前一步，之後關於地區發展機遇，政策風險，又是深入的課題了。

買樓的快思慢想

 

樓價快破頂，但這一年竟然有好幾位中女朋友，開始思考買樓。

有的是夫婦二人，想多買一間退休，也有單身，思考自住and /or 投資。

上星期六，與朋友C 傾了個半小時，以下是我的思維邏輯，現在只作紀錄，看看明年，三年後，五年後，這思維邏輯是否正確.

 1.     自住，如能視樓價升跌如浮雲，不在乎跑輸大市，自己喜歡便可以了。

2.     但通常人是貪心的，既想自住，也想富有投資概念，即有升值潛能，又或是想先放租，後自住。

 以下是一個「普遍性」分析，並不是一個「絕對性」，意思是現實可以有偏差：

     1.     按照現行按揭機制， 6百萬樓，跑至8百萬開始有阻力。

2.     按照現行按揭機制， 8百萬樓跑至1千萬開始有助力。

3.     「6百萬跑至8百萬」比「8百萬跑至1千萬」快。

4.     同一屋苑最優質的，與最劣質的，都不會是最快出貨。無論租定出售。

5.     同一屋苑，最優質的單位租務回報比同一屋院最劣質的單位租務回報為低。租客都price sensitive , 優質與劣質，可能租金只差兩千元，但買賣價錢可差一二百萬。

6.     有些屋苑是租務回報可觀，升值潛力低。例如市區近地鐵站舊樓。

7.     有些屋苑都好相反，有潛在升幅，但租務回報底，例如天水圍。

8.     有些地區，租客係強勢，業主係弱勢，因為大把租盤，租客可以好多選擇。例如將軍澳區。

9.     有些地區，係業主強勢，尤其是在沒有新落成屋苑的地區。

 現實一點，要有升幅，又要業主強勢，容易出租，租務回報高，並不貼地。所以中間要取得一個平衡。

 最後說到底，要出售，只需要搵一個買家；要出租，也只需要搵一個租客，以上只係一個普遍性嘅分析，並不是一個絕對性嘅分析。

 

琴日講「筍」客，今日講「筍」業主

 

有筍客，當然有筍業主，業主放盤，通常吊高嚟賣，這個好正常。

 

通常開始傾，就問吓業主銀行估價附近有冇得傾呀，市道好，業主通常都會話估價多啲啦！

 

最近接觸的一個業主，議慣空間是一兩萬。即刻上網check估價及近期成交價。

 

正呀，又係「筍」，「三房一廁」希望賣「三房兩廁」價錢, 除非係特色戶，或超級精美裝修，否則溢價15%，真的要給時間一d時間。或者等一個完全不知道市場價格的買家。

「筍客」-三房一廁價錢 BUY 三房兩廁加工人房 的單位

 

個案分析一，筍客，目標清晰，方向堅定。

 

獲派「筍客」目標清晰，方向堅定，鎖定某區域屋苑，鎖定高樓層，開陽景觀，向南方向，已設定預算。

 

晚上致電，通電半小時，明白這個客為什麼由今年一月開始睇，睇了半年，紅色黃色，大的小的地產經紀都冇辦法幫佢。

 

簡單結論:他出低層三房一廁向街的價錢，要求高層向南三房兩廁加工人房的單位。

 

所以時間會幫到佢。要麼等經濟轉差，樓市向下行，要麼時光倒流返回幾年前。

 

給時間一點時間。

 

也明白為什麼之前跟開的小姐，讓這位筍客給我！

最低層（樓）的迷思。

 

最低層（樓）的迷思。

 One floor (仲要係最低層的一樓），八個單位，兩個在裝修，兩個在放售，這是什麼回事？

 話說六月中的時候，跟中女朋友去屯門市廣場睇樓，放盤唔算多，同一層樓有兩個單位放盤，另外兩個單位正在裝修，查詢經紀正在裝修的兩個單位是最近成交的，問題來了，八個單位，有四個單位在同一時段分別裝修或放售，並且特別註明這個是一樓，這是什麼意思。

 其實樓市在二三月見底，四五月快速上升，質量好的單位，價錢又在估價範圍內，已經率先出售了，六月市況已經火熱，這個一層樓四個單位放售或裝修，是在一樓最低層，也如此墟冚。

最低層，在市況熱爆的時候，就有機會以優良價錢出售，市況差的時候，一樓永遠要大幅折讓才能賣出，所以買一樓還是諗清楚。

 一樓最佳策略，是在市況差的時候買，在市況火冚冚的時候賣。

 但依我愚見，除資金因素外，一樓永遠是次選。

放棄了一份既喜歡又有挑戰性，有錢途的part-time

 放棄了一份既喜歡又有挑戰性，有錢途的part-time

其實過去兩個月，一直忙於發展副業，就係part time 地產經紀，學習分析個案，計清楚借貸，收到一堆千奇百怪的案例，例如破產，資產抵押，擔保人，傭金收入，現金收入，如何拆解每個個案，令對方可以成功上會，的確有專業知識，有挑戰性，又可以做喜歡的事。

最近一星期，副業所佔據我的時間比正職還要多，有點吃不消，也發覺影響我正職的工作表現，正職養起我全家，副業還沒有收成，在這厲害關頭，還是保住正職，確定我的表現正常，副業要等下一步了。

就是這短短的訓練，之後可以分享所見所聞有趣之事。

香港四家銀行暫停向恆大香港未竣工樓盤買家提供部分按揭貸款

 

見到這些新聞，真的替買家擔心，所以投資自住，穩妥最重要，希望所有買家平安過渡。大陸恆大劈價清貨，平到一個點，但真的風險自負。

低過估價的癲價，但一見鐘情

上星期日又跟人去睇樓，

望住這個景，日與夜，真係一見傾心，但估價過千萬，業主叫價低5%，兩房，呎價要去到兩萬/呎！

景係靚， 價係癲，但有價有市，已經有兩萬/呎的成交。

只可以話香港樓市，真係好似這個景色一樣璀璨奪目。

師奶仔遊戲，輕輕鬆鬆賺$200， 夠二人lunch

 

師奶仔遊戲，輕輕鬆鬆賺$200， 夠二人lunch

 

一年兩次至三次的師奶遊戲又來了。多謝獅子銀行及萬寧的攜手協助。方法如下：

 

1.     先登記匯豐信用卡萬寧優惠，用匯豐信用卡，星期五六日，用Apple Pay/Samsung pay購買$5,000萬寧禮券。詳情可參考里先生的blog , 詳盡有如說明書。這裏會賺取高達$480RC , 即成本為$5,000-$480等於$4,520。

 https://www.mrmiles.hk/?s=hsbc+manning

2.     然後在Carousell 找買家出售，價格有波動的，睇彩數吧。例如收0.94 出售$5,000禮券，即套現$4,700.

 

3.     Net off 就有$180.

 

4.     一個人頭賺$180, 一家4人，就有$720.

 

5.     但有時間成本，因為$480 RC 要在幾個月之後才入張單，但老實講$480 ，放在銀行也是沒有利息的。

 

6.     這個遊戲的成本，是約買家交收，及買家現金交易時的風險。做唔做, 自己決定。

 

7. 以前玩這個遊戲是換飛行里數的，現在就主攻cash reward 吧！