遙距租務管理淺談

有驚無險，前租客承擔人為損毁維修的費用。鋪排與溝通是要素，最重要有神級的工作夥伴。

小妹由於兒時居住環境惡劣，一直迷信/迷戀「磚頭」，我的志願是成為包租婆。

自知能力有限，這個願望在香港很難達成，所以膽粗粗跑去大馬買入一個蚊型豪宅，一房一廳，實用面積有六百幾呎。真心說，自己非常喜歡這個單位。今天不討論海外樓宇投資回報如何。

今天討論租務管理，如何成功令前租客承擔個人疏忽引致的維修賠償。

話說這位大馬租客係巴基斯坦人，入住頭三個月，不停投訴渠務淤塞，管理處三次上門清潔，確認租客甩毛髪過多，引至淤塞。（有三封電郵文字記錄）

其實這位租客，整體而言，表現不過不失，以下是我對他微言之處：

1. 除第一個月外，每個月交租均遲付七天，經紀告訴我七天是在馬來西亞的習慣，叫Grace Period ! 好！我入鄉隨俗，接受。
2. 第七個月，管理處追交水費，原來租客六個月也沒有交水費。
3. 第11個月，管理處再追交水費，原來租客還是沒有按月交水費。
4. 以上兩點，已經令我擔心他有沒有交電費，向供電局查詢，他也是六個月交一次電費，我查詢的時候剛巧還有兩天就要cut電了，通知他，他立刻交。

以上種種，令我非常擔心他退租後，交回樓宇的狀況如何。

收樓當天，經紀作初步檢查，給我拍照片及視頻，初步大致正常。

但這個蚊型豪宅，價值對我而言太貴重了。這位巴基斯坦租客是第一位租客，他入住時是全新的裝修。所以我請了Contractor （神級工作夥伴）做收樓檢收。經紀自願參與這檢收作為人證。

Contractor 非常專業，能查察到細微處，牆紙污糟，牆身污糟，沙發底有米飯，窗簾污糟，這些都是小問題，正常使用，（整潔度，因人而異，但經此一役，真的要嚴選租客）一切清潔費用由業主負責。

Contractor 最精準的觀察，牆身打釘，天花板打釘裝CCTV，這些都是小維修。但Contractor 發現廁所洗手盆下的木櫃因長期漏水已經發脹甩皮，沙發arm rest broke ! 這兩點實在叫人痛心，使用一年，就摧殘成這樣。這些是人為損毁，我必須要租客承擔責任。

作為文明人，凡事要有理據，業主要租客承擔維修費用，也要為他作出好好的「期望管理」，中間靠經紀溝通了。

維修費用的報價在收樓後的第一星期已經確認，但我一直保持每星期update維修進度一次，去到第三星期，才發信通知請租客維修的費用，經過三星期的消化，他大概已經知道sofa arm broken 發現了! 渠務淤塞引致廁所木櫃報銷了，他也知道了。以下是我給他的信件，我並附上了管理處的電郵，清清楚楚明明白白註明他沒有好好清理他的毛髪，引致淤塞，這些是第三方的證據，客觀持平，有說服力。

總結，

1. Contractor 及管理處，作為第三方提供意見證明渠口淤塞責任在於租客，這一點非常有幫助。請緊記保留將來有用的證據。
2. 另外作出適當的「期望管理」，利用時間讓租客好好消化相關事情及可預期費用。
3. 最後還要經紀協助，第一個要說服的其實是經紀，說服他認同我的想法！好讓他與租客溝通的時候意見站在我這邊。

以上是鋪排及溝通技巧，說到底還是理據合情合理最重要。還要多謝神級工作夥伴，才能找出遺漏的損毁。

下面是蚊型豪宅的相片，我都好希望在香港有這樣的單位。