2021年6月2日星期三

雙租族的迷思:稅務分析

 

雙租族的迷思:稅務分析

 利申:本人並不是什麼稅務專家,只是對稅務條例略有閱讀而已。

 現在換樓成本高,朋友們升職到某個位置,公司大都會提供住房報稅優惠。雙租成為他們考慮的方案。

 雙租所牽涉的稅務考慮,最主要有三個。

  1. 出租物業的物業稅:(+)
  2. 薪俸稅因住房報稅優惠,所繳交的薪俸稅因而減少。(-)
  3. 居所利息扣減。(+)

 雙租操作,最後是多付稅款,或是少付稅款非常在乎每個人的個人狀況,由於私人問題,朋友們都不會透露確實數字,我也沒有興趣知道。所以以下只是一個假設,主要表達邏輯及思考方向,真實數字,自己可以為自己慢慢計清楚。

 1.      出租物業所得稅,計算方法較容易,基本上只有差餉可以扣減,然後有20%的寬免額,稅率為15%.

要注意20%的寬免額已包括該物業的所有維修及按揭利息支出。

The 20% is an all-inclusive element. You cannot claim deductions separately for government rent, decoration fees, rent-collection fees, building management fees, insurance and mortgage interests.

 https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/salaries/salariestax/chargeable/residence.htm

 下面是一個例子:

 

2.      薪俸稅因住房報稅優惠,所繳交的薪俸稅因而減少

 特別注意rental value (RV) , 並不是租金的10%.

The RV is calculated at 4%, 8% or 10% of your total net income after deducting outgoings and expenses (excluding expenses of self-education), depending on the type of accommodation provided.

Type of Accommodation

Percentage

Residential unit/serviced apartment

10%

2 rooms in a hotel, hostel or boarding house

8%

1 room in a hotel, hostel or boarding house

4%

 https://www.gov.hk/en/residents/taxes/salaries/salariestax/chargeable/residence.htm

 


  

3.      居所利息扣減。(+)

 居所利息扣減及住房福利是二取一的。不可以兩者同時擁有。這個道理比較容易明白,就是作為業主,可扣減居所利息支出,作為租客可以在報稅時享住房福利。稅務角度一個人只會有個居所,這居所可以是自置物業或租住房屋。 


 上面只是一個例子,而稅務的net effect 真的因人而異,上面三個因素就是一個magic matrix , 各自計好自己的matrix 吧!

 Salary tax computation linkage:

https://www.ird.gov.hk/eng/ese/st_comp_2021_22/stcfrm.htm

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