蚊型豪宅，好好照顧好自己

 

蚊型豪宅，好好照顧好自己

 

我在吉隆坡市中心的蚊型豪宅，經過五個月吉租期，在大馬行動管制下，終於減價15%的情況下成功租出。

 

希望佢生生性性，自己照顧好自己，不求高回報，只求收支平衡。

希望最壞的時候已過，一切快快正常吧。

投資中國大陸樓的思考邏輯

 這兩天，有blog讀者，透過Facebook PM查詢問題，關於投資大陸樓及泰國樓的事情。問及是否能成功出租，問及租金多少，其實我只能代表單一例子，不能代表一個普遍趨勢。投資與否，真的看個人的風險承受，凡事沒有完美，風險越高，回報越高，投放金額大，回報的absolute amount 也越大。

 

最重要了解風險，管理風險，平衡風險，免得他日後悔，也不要說道聽塗說，也不要說是經紀/朋友誤導。自己的投資決定，自己負責。

 

以下是我對於投資大陸樓/海外樓的思考邏輯。

 

1.     先處理好香港的居所，之後考慮其他地方的物業投資。（準備出走的例外）

2.     對於我來說，中國大陸不是外地，因為憑着香港回港證，可自由出入，停留沒有限制。

3.     香港樓相對中國及泰國容易出租，容易出售，不要被香港的模式影響，期望相同模式在中國及泰國同樣出現。先調整期望。

4.     以我閱讀調查報告所得，租務回報在泰國曼谷相對中國及香港為高。

5.     以下是一個普遍性的理解，並不是絕對性。a. 大陸公寓，比大陸住宅租務回報為高 b. 泰國曼谷公寓租務回報比香港住宅租務回報為高。（這都是一個普遍性概念，最終回報率如何，要看選的區域，樓宇，買入價，及當時的市場經濟狀況）一切都是可變的機率。過去的統計數字，未必能夠反映未來，例如三年前誰也沒有想到會有這次疫情的衝擊吧。

 

讀者似乎希望投資大灣區物業，以下幾條問題讓他可以思考一下:

1.     投資目的，自住？出租？

2.     是否了解清楚住宅及公寓的分別?

3.     嘗試列出購買住宅的好處及壞處.

4.     嘗試列出購買公寓的好處及壞處.

5.     定立投資額，不能過於進取，現在收緊按揭，未必能做到借貸，要有全付的準備。

6.     根據投資額，再選定城市、區域、項目、面積、方向、間隔，一步一步細分下去。

 

我覺得最重要一點是定立投資額，免得失去預算，定立投資額已經大大收窄可選的範圍。

 

希望上面的思考邏輯可以幫到這位讀者，邁向前一步，之後關於地區發展機遇，政策風險，又是深入的課題了。

買樓的快思慢想

 

樓價快破頂，但這一年竟然有好幾位中女朋友，開始思考買樓。

有的是夫婦二人，想多買一間退休，也有單身，思考自住and /or 投資。

上星期六，與朋友C 傾了個半小時，以下是我的思維邏輯，現在只作紀錄，看看明年，三年後，五年後，這思維邏輯是否正確.

 1.     自住，如能視樓價升跌如浮雲，不在乎跑輸大市，自己喜歡便可以了。

2.     但通常人是貪心的，既想自住，也想富有投資概念，即有升值潛能，又或是想先放租，後自住。

 以下是一個「普遍性」分析，並不是一個「絕對性」，意思是現實可以有偏差：

     1.     按照現行按揭機制， 6百萬樓，跑至8百萬開始有阻力。

2.     按照現行按揭機制， 8百萬樓跑至1千萬開始有助力。

3.     「6百萬跑至8百萬」比「8百萬跑至1千萬」快。

4.     同一屋苑最優質的，與最劣質的，都不會是最快出貨。無論租定出售。

5.     同一屋苑，最優質的單位租務回報比同一屋院最劣質的單位租務回報為低。租客都price sensitive , 優質與劣質，可能租金只差兩千元，但買賣價錢可差一二百萬。

6.     有些屋苑是租務回報可觀，升值潛力低。例如市區近地鐵站舊樓。

7.     有些屋苑都好相反，有潛在升幅，但租務回報底，例如天水圍。

8.     有些地區，租客係強勢，業主係弱勢，因為大把租盤，租客可以好多選擇。例如將軍澳區。

9.     有些地區，係業主強勢，尤其是在沒有新落成屋苑的地區。

 現實一點，要有升幅，又要業主強勢，容易出租，租務回報高，並不貼地。所以中間要取得一個平衡。

 最後說到底，要出售，只需要搵一個買家；要出租，也只需要搵一個租客，以上只係一個普遍性嘅分析，並不是一個絕對性嘅分析。