快思慢想：決策篇

 快思慢想：決策篇

最近朋友A，置業了，得到她的信任，背後擔當部份聆聽及分析。以下是選定單位後，如何出價，「議價」是數據與藝術的過程。

先談數據：以下程序已定立底線及封頂：

1. 先做土地查察，看看是否遺囑契，離婚契，有沒有charge , 有沒有做18按。遺囑契，離婚契，未過五年，承做按揭有難度，建議放棄。除非資金充足，及非常喜歡，有charge 就睇大事定小事，免麻煩，放棄比較好。做18按的證明業主急需錢，可以大膽出價。
2. 銀行估價，不同銀行有不同估價。可以找主要的中銀匯豐渣打恒生做估價。
3. 以銀行估價為起點，究竟有什麼客觀因素向下出價，或什麼客觀因素要比估價更高呢！例如最近的財爺plan 有利於1,000至1,200萬的樓承做按揭，所以在估價成交，已算合理。
4. 要留意上手業主的買入價位，如果已經溢價豐厚，可以議價的機會較高，如果他微利，議價的空間較少。
5. 開始議價前，必先為自己定立封頂價，免自己失去預算。
6. 盡量在經紀口中套取業主的資料，是否換樓，已經買樓，準備移民等等，但多數未必講真話。
7. 另外要注意大環境，上行市場，基本上是估價成交已經算筍價，如果是下行市場，就要看大環境有多不確定，例如股票市場跌1,000點，疫症過50,000。當日砍價成功機會率較高。

議價最後幾口價，基本上係一個談判的藝術。誰肯退讓最後三幾萬，看誰志在必得，定志在必出。